SIKÇA SORULAN SORULAR

Riskli yapılar nasıl belirlenecek?
Riskli binaların tespiti, maliklerden herhangi birinin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacağı müracaat üzerine, Bakanlıkça lisans verilen ve listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesi ile www.kentseldonusum.gov.tr adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca yapılacaktır.

Riskli alan içindeki binaların ayrıca risk tespiti yapılacak mı?
Riskli alanlarda yer alan binaların risk tespiti yaptırmasına gerek yoktur.

Her Bina için Risk tespiti yaptırmak zorunlu mu?
Her bina için risk tespiti yaptırma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, Kanun hükümlerinden faydalanılabilmesi için malikler tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca lisans verilen kurum veya kuruluşlara risk tespitinin yaptırılması şarttır.

Ülkemizde pek çok binanın; mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, malzeme ve işçilik açısından teknik gerekliliklere uygun olmadığı, özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır. 

Müracaat için gerekli belgeler nelerdir?
* Dilekçe
* Tapu Fotokopisi
* Kimlik Fotokopisi(Tapu Sahibinin)
* Mevcut binanın mimari ve statik projesi (Belediyeden temin edilebilir. Belediye de ilgili proje bulunmuyorsa projenin olmadığına dair yazı alınmalıdır.)
* Tapu Müdürlüğü’nden alınacak Tapu Takyidat Belgesi (Raporun Bakanlığa tesliminden en fazla 1 hafta önce alınacak.)
* Mevcut binanın UAVT kodu belgesi (Belediyelerden temin edilebilir.)

Tespit raporuna itiraz edilebilir mi?
Kat malikleri, Tapu Müdürlükleri tarafından kendilerine yapılan tebligattan sonra 15 gün içerisinde tespite itiraz edebilirler.

Risk tespiti yaptırmak isteyen bir malike diğer malikler engel olursa ne yapılabilir?
Böyle bir durumda ilgili Cumhuriyet Savcılıklarına suç duyurusunda bulunulabilmektedir. Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda bu konu açıkça belirtilmiştir.

Binanın risk tespitini yaptırabilmek için maliklerin 2/3 çoğunluğu gerekli midir?
Binanın risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur. Risk tespiti için maliklerden birinin müracaatı yeterlidir.

Kanunda geçen 2/3 çoğunluk maliklerin sayısının 2/3 çoğunluğu mudur?
Kanununda geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

2/3’lik çoğunluk ile alınan karara katılmayan kat maliklerinin hisseleri ne olacak?
2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayan kat maliklerinin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacaktır. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir.

Riskli binaların yıktırılması için maliklerce bir karar alınması gerekir mi?
Binanın yıkılması için ayrıca bir karar alınmasına gerek yoktur.

Riskli yapılarda elektrik, su ve doğalgaz vb. hizmetler kesilecek mi?
Güvenlik sebebiyle riskli binalarda tüm hizmetler durdurulacaktır.

Yıkım masrafını kim karşılayacak?
Bina yeniden yapılacaksa yıkım masrafları inşaat firması tarafından karşılanır. Eğer binanın yıkım işlemleri Belediyeler ya da Bakanlık tarafından yapılırsa, yıkım masrafları Tapu Müdürlüklerine bildirilecek, Tapu Müdürlükleri bu bedeli hisse sahiplerinin oranlarına göre paylaştırarak talep edecektir.

Yapılacak uygulamalar konusunda 2/3’lik çoğunluk sağlanamaz ise ne olacak?
Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya Belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir.

Riskli binanın yıktırılması süreci nasıl isleyecek?
Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecektir. Bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

Riskli binayı tahliye etmeyen malikler veya kiracılar hakkında ne yapılabilir?
Riskli binanın yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde riskli binayı tahliye etmeyen malik veya kiracılar Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri’ne bildirilir. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Baş Savcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Riskli bina üzerinde ipotek var ise bina yıktırılabilir mi ve ipoteğin durumu ne olur?
Kanuna göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (meselâ ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir.

Malikler tarafından 6306 sayılı kanun kapsamında “Riskli Yapı Tespit İşlemi’’ yıkım kararına karşı yürütmenin durdurulması ve iptali talebiyle dava açılması halinde süreç nasıl isleyecektir?
Riskli olarak tespit edilen bir yapı ile ilgili olarak açılmış herhangi bir dava bulunması durumunda; bu davalarda verilmiş yürütmenin durdurulması veya iptali kararı verilmediği sürece, sadece dava açılmış olması idarece yapılan işlemlerin yürütülmesine engel teşkil etmeyecektir.

Kentsel dönüşümde bina ‘’Ortak Karar Protokolü’’ nedir?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın onay yazısının tebliğinden sonra, kat maliklerinin arsa paylarının oranına göre en az 2/3 çoğunluğu ile bina ortak karar protokolünün imzalanması ve İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüklerine diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerine onaylatılması gerekir.

Kat maliklerinin imzalayacağı Ortak Karar Protokolünde genel olarak hangi konular ve temel kararlar bulunmalıdır?
    • Kesinleşen bina yıkımının nasıl gerçekleştirileceği,
    • Yeni yapılacak binanın hisse paylaşımının nasıl yapılacağı, 
    • Yüklenici firma ile hangi şartlarda anlaşma yapıldığı,
    • İnşaatın yapımı için Bakanlık onayının alınması,
    • Kentsel dönüşüm kredisinin kullanılıp kullanılmayacağı ya da hangi şartlarda kullanılacağı.
    • Protokolü imzalamayan ya da toplantıya katılamayan hisse sahiplerine; 15 günlük süre içinde alınan karara uymamaları halinde Sermaye Piyasası Kurulunun lisanslı değerleme kuruluşundan alınan raporda yazan değer üzerinden hisselerinin açık artırma ile diğer hissedarlara açık artırma yolu ile satılacağının, alıcı olmaması durumunda hisselerinin kamulaştırılacağının noter kanalı ile tebliğ edilmesi gerekir.

Kentsel dönüşüm ile mevcut binamıza fazladan kat veya imar alabilir miyiz?
6306 sayılı kanun kapsamında yenilenecek olan binalar güncel yönetmelik ve bağlı olduğu Belediyenin imar planlarına göre yenilenebilir. 

Riskli olarak tespit edilen yapıların yıktırılması yerine güçlendirilmesi tercih edilebilir mi?
Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda, riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde (4/5 çoğunluk ile) güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Ayrıca, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde güçlendirme işi tamamlandıktan sonra, tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili Müdürlüğe başvurulması gerekmektedir.

Kiracı olanlara da yardım edilecek mi?
Riskli binalarda oturan kiracılar da 1 defaya mahsus olmak üzere Bakanlığın iki kira bedeli kadar olan taşınma yardımından faydalanabilmektedirler.

Riskli bina tarihî eser olması durumunda ne olacak?
Dönüşüm bölgesinde tarihi eser bulunması durumunda Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan “uygundur” görüşü alınması gerekir.

Riskli yapının üzerinde ipotek var ise ne olur?
Bina yıkıldıktan sonra ipotek hisse üzerinde devam edecektir. İpotek binanın yenilenmesine engel değildir. 

Kira veya faiz desteğinden faydalanmanın şartı nedir?
Riskli binanın anlaşma ile tahliye edilmesi şartı aranmaktadır. 

Kentsel dönüşümde arsa payı nedir?
Bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payına arsa payı nedir. Kat mülkiyet veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümler üzerine rayiç değerler orantısında verilen paydır. 

Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Sorunu
Arsa payı kentsel dönüşüm yasasında kilit bir kavram ve maliklerin anlaşamaması durumunda son noktada arsa paylarının 2/3’ü oranında karar alınabilmektedir.
Müteahhitler yeniden yapımda maliklere arsa payları ve hali hazırda kullandıkları metrekare üzerinden bir daire veya işyeri verebilmektedir. Bu yaşanan arsa payı sorunu nedeniyle kentsel dönüşümde süreç istendiği gibi gitmiyor ve birçok taşınmazda arsa payları nedeniyle mahkemede arsa payı düzeltim davaları açılabiliyor. Binanın yapıldığı tarihteki konum cephe ve değere göre arsa payı dağıtımı yapılabilmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE FİNANSAL DESTEKLER
Riskli binalarda yaşayan kat maliklerine talepleri doğrultusunda 18 aya kadar kira yardımı veya bankalardan kullanılacak kredilere faiz desteği sağlanmaktadır. Ayrıca, Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, Belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, banka ve sigorta muamelelerinden muaf olmaktadırlar.

2017 yılı için belirlenen kira yardım bedeli 860 TL’dir ve yerel Belediyeler tarafından verilmektedir. Bu bedel her yıl güncellenmektedir. 

18 ay boyunca alınabilen kira yardımının beş aylık bölümünü taşınma esnasında oluşabilecek maliyetlere yardımcı olması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan peşin olarak tahsil edebilirsiniz.

Kira veya faiz desteğinden kimler faydalanabilir?
Anlaşma ile yıktırılan binaların; malikleri ve kiracıları Kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilmektedirler.

Kira veya faiz desteğinden faydalanmanın şartı nedir?
Kanunda belirtilen yardım ve desteklerden faydalanabilmenin şartı riskli binanın anlaşma ile tahliye edilmesidir.

Kiracılar Kanun hükümlerinden faydalanabilecek mi?
Kanun kapsamında kiracılara taşınma masrafları dikkate alınarak bir defaya mahsus olmak üzere kira yardımı yapılabilmektedir. Kiracıların konut satın almak istemeleri halinde Bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan alınacak kredilere faiz desteği verilebilecektir.

Malikler ve Kiracılara kaç ay ve ne kadar kira yardımı yapılacak?
Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenmektedir. Kira yardımının süresi azami 18 aydır.

Faiz desteği kredi bitimine kadar devam edecek mi?
Faiz desteği, kredi süresince devam edecektir. Ancak, hak sahipleri tarafından geri ödemesi yapılmayan krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulacaktır.

Konut için bankalardan ne kadar ve kaç yıl vadeli kredi kullanılabilir?
Bağımsız bölüm başına en fazla 125.000 TL kredi kullanılabilir. Kredi geri ödemeleri, 2 yıl ana para geri ödemesiz ve 10 yıla kadar vade ile gerçekleştirilir.

Birden fazla konutu veya işyeri olanlar ne kadar kredi kullanabilir?
Birden fazla konutu veya işyeri olanlar adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı 500.000 TL'yi geçemez.