12 Adımda Riskli Yapı Tespiti ve Kentsel Dönüşüm

Riskli Yapı

Riskli Yapı Tespit veYıkım Süreci

Riskli yapı; yıkılma ve ağır hasar görme riski taşıdığı incelendikten sonra teknik verilere dayanılarak tespit edilen ve ekonomik ömrünü tamamlamış olan yapılardır.

Özellikle, bu riskli yapılar deprem bölgelerinde bulunuyorsa, bu yapılar içinde hayatını sürdüren insanlar içinde büyük risk vardır.

Kentsel dönüşüm projeleri, bu riskli yapıların daha yaşanılabilir hale getirilmesi için hayata geçirilmiştir. Riskli yapı tespiti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılabilir

Binaların yıkım süreci, riskli bina tespit raporunun kesinleşmesi ile başlar ve kat maliklerine 60 günden az olmamak kaydıyla yıkım süresi belirlenir.

Yıkım yapılacak binanın üzerinde ipotek olması yıkıma engel değildir, bina yıkıldıktan sonra da ipotekler hisseler üzerinden devam edecektir.

Verilen bu süre zarfında binanın yıkılıp yıkılmadığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri tarafından kontrol edilir.

Belirlenen sürede, binanın yıktırılmadığı tespit edilirse, kat maliklerine, binayı yıktırmaları için 30 günden az olmamak kaydıyla ek bir süre ve bu süre içerisinde binanın yıktırılmaması durumunda idari makamlar tarafından yıkım işleminin yaptırılacağını belirten tebligat gönderilir.

 

Riskli Yapı Süreçleri

1) Vatandaşın Risk Tespiti Yaptırması

Vatandaşlar yapılarını, Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kurum ve kuruluşlara tespit ettirebilirler. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz.

Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabilir.

Müracaat için tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi gereklidir. Riskli yapılar, 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilir.

2) Riskli Tespit Edilen Binalar

Yapılan tespitler neticesinde Riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapanlar tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri raporları inceler, raporlarda eksik veyahut yanlış hususların bulunması halinde raporlar ilgilisine iade edilir, diğer raporlar ise ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

3) Maliklere Tebligat Gönderimi

İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren İdarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat Müdürlüğe bildirilir.

4) Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Itirazlari inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilâtinda görev yapan üç üyenin istiraki ile teşkil edilir. Riskli yapı tespitinin, itiraz üzerine değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

5) Riskli Yapıların Yıktırılması

Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir.

6) Yıkım Süreci Ve Kontrolü

Riskli yapıların altmış günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, Müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malik tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri; yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

7) Bakanlıkça Yıkım Kararı

Riskli yapının yine de yıktırılmadığı tespit durumlarda Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın aynî ve şahsî hak sahiplerine bilgi verir.

8) Yıkım Sonrası Uygulama

Yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır,  anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.  

En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tesbit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

9) Nitelikli Çoğunluğun Sağlanması

En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları Müdürlüğe bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır.

10) Satış ve Tahsis İşlemleri

Satış ve tahsis işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.

12 Adımda Adım Adım Kentsel Dönüşüm

12 Adımda Kentsel Dönüşüm

Kentsel Dönüşümde müteahhit firmaya karar verirken dikkat etmeniz gereken önemli kriterlerden biri de müteahhit firmanın bu adımları sizin adınıza yürütüp yürütmeyeceği olmalıdır.

GN İNŞAAT, temin edilecek vekaletname, muvafakatname ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması ile birlikte kentsel dönüşümün tüm adımlarını sizin yerinize takip ederek tüm Belediye ve Tapu işlemlerini sizin adınıza üstlenir. 

Yapılması ve uyulması gereken adımları şu şekilde sıralayabiliriz.

1.ADIM:

Belediye İmar Müdürlüğü veya Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak binanıza ait statik – mimari projelerin arşivden temini sağlanır. Bu adım ile birlikte binalara özel proje teklif çalışmaları gerçekleştirilerek kat maliklerine sunulur.

2.ADIM:

15 gün öncesinden apartman yönetimi tarafından kat maliklerine yapılacak resmi çağrı ile gerçekleştirilecek toplantı neticesinde kentsel dönüşüm kararı alınıp GN İNŞAAT ile sözleşme imzalanır.

Bina deprem risk raporunun alınabilmesi için binaya ait mevcut projeler, tapu senedi, Tapu Müdürlüğü’nden alınmış bağımsız bölüm listelerinin gösterildiği belge ve nüfus cüzdanı fotokopisi ile gerekli işlemler başlatılır.

Daire tapusu ya da kat mülkiyeti yok ise “Daireye Ait Hisseli Arsa Tapusu” aynı görevi görecektir.

3.ADIM:

Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşlarla anlaşma yapılıp gerekli incelemeler gerçekleştirilerek binanız için deprem risk raporu hazırlanır.

4.ADIM:

Binanıza ait deprem risk raporu binanızın bağlı bulunduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç yedi gün içerisinde bir üst yazı ile sunulur.

5.ADIM:

Binanıza ait deprem risk raporu İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından incelenerek eksik bulunmaması durumunda onaylanır. Onaylanan raporlar ilgili Tapu Müdürlüğü’ne yazılı olarak bildirilir. İlgili Tapu Müdürlüğü’nce söz konusu yapı ile ilgili olarak tapu kütüğüne “riskli yapı” şerhi işlenir. Bu şerh yalnızca bilgilendirme amaçlıdır, alım-satım yapılmaya devam edilebilir.

6.ADIM:

İlgili Tapu Müdürlüğü’nce tüm kat maliklerine tebligat tarihinden itibaren 60 gün içinde yapının yıktırılmasına dair resmi yazı ulaştırılır. 

7.ADIM:

Resmi yazının kat maliklerine tebliği ile 15 gün içerisinde ilgili Bakanlığa bağlı İl Müdürlüğünce düzenlenen rapor ile ilgili itiraz hakkınız bulunmaktadır. Bu adım ile teknik heyet incelemesi gerçekleştirilir.

8.ADIM:

Binanın riskli bulunması durumunda,  resmi yazının kat maliklerine tebliğinden sonra kat maliklerinin en az 2/3 tapu hisse çoğunluğu ile bina Ortak Karar Protokolü hazırlanıp imza altına alınır. Bu protokolde bahsi geçen binanın nasıl, ne zaman, ne şekilde, kime, hangi dağılımla yaptırılacağının kararının alınması gerekmektedir.

9.ADIM:

Binanıza ait Bina Ortak Karar Protokolü, bağlı bulunulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne bilgi amaçlı olmak sureti ile bir dilekçe ile sunulur.

Riskli yapının 60 günlük süre içinde anlaşma sağlanıp yıktırılmaması durumunda yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Bu süre sonunda da riskli yapının yıktırılmaması halinde, yıktırma işlemi mahalli idarelerin iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Anlaşmaya katılmayan maliklerin arsa payları Bakanlıkça tespit edilen rayiç değer üzerinden açık arttırma ile satılır ya da hazineye tescil edilir.

10.ADIM:

Verilen süreler sonunda bina yıkımı gerçekleşir.

11.ADIM:

Tüm aşamaların tamamlanması ile birlikte inşaat ruhsat projeleri hazırlanarak bina yapım ruhsatı alınır ve  binanın yeniden inşaatına başlanır.

Yeni binanın inşaatına başlanılması ile birlikte yeni bina inşaatının her aşaması yapı denetim firmaları tarafından ve kentsel dönüşüm kredisi kullanmanız durumunda banka uzmanları tarafından denetlenir.

12.ADIM:

Kredi yardımı için Bakanlık ile anlaşma sağlayan bankalara, kira yardımı için ise İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne başvuruda bulunulması gerekmektedir. Kira yardımı 18 ay süresince ödenmektedir.

Yeni bina projesi tamamlandığında bağlı olunan Belediyeden iskanlı tapular alınır. İskanlı Tapu; bina inşaatının projeye uygun ilerlediği, eksiksiz tamamlandığı ve binanın depreme dayanıklı olduğu anlamına gelir ve ardından tapu devirleri gerçekleştirilir.

 

 

kesif formu

Sizde GN İNŞAAT Kalitesiyle Kentsel Dönüşümde A+ Teknolojik Yapılara Sahip Olmak İstiyorsanız 444 46 97 Arayın, Size Uygun En Avantajlı Tekliflerimizi Sunalım.